Taluni tendono a fare una qualche confusione fra i concetti di deposito cauzionale e di caparra confirmatoria.
Il deposito cauzionale che si lascia all’agenzia vuole “rafforzare” una proposta di acquisto ed ha la semplice natura di sottolineare la serietà della proposta nella speranza che chi ha posto in vendita l’immobile, per il quale chi fa un offerta di acquisto per il tramite dell’agenzia, prenda in seria considerazione tale proposta.
Il deposito cauzionale viene trattenuto dall’Agenzia e non passa nelle mani del venditore.
Differente è la natura giuridica della caparra confirmatoria che a mente dell’art. 1385 C.C. al momento della conclusione del contratto se viene data da una parte all’altra , in caso di adempimento deve essere restituita o , come più frequentemente avviene, va imputata a titolo di acconto sul prezzo dovuto.
La caparra spesso ha una doppia natura; ossia valenza tanto di acconto sul prezzo quanto di penale, ossia di determinazione forfettaria e predeterminata del danno per l’ipotesi di colpevole inadempimento.
Chi riceve la caparra, sotto questa duplice valenza, in altri termini la può trattenere se chi l’ha versata in sede di preliminare si rende poi inadempiente rispetto alla stipula del definitivo, ovviamente alla imprescindibile condizione che non possa vantare una giusta causa o un giusto motivo di rifiuto alla sottoscrizione del rogito.
Occorre prestare attenzione particolare alla natura reale della caparra: la stessa non produce infatti efficacia giuridica per il solo fatto di essere stata prevista nel preliminare, ma produce la sua efficacia al momento in cui la somma che la caratterizza (o altro bene fungibile) passa nella disponibilità del venditore.
Mi spiego meglio: Se l’agenzia, per il caso di accettazione, aveva l’incarico di “trasformare” il deposito cauzionale ricevuto in caparra confirmatoria, quest’ultima è tenuta a consegnarla al venditore che deve incassarla. In caso contrario difatti, anche se l’acquirente ha firmato il preliminare ma poi, per ipotesi, avesse un “ripensamento”, se non incassata, la caparra non produce i sui effetti tipici e, in caso di inadempimento (non vuole più comprare), il venditore deve agire per i danni con il normale onere della prova, altrimenti chi ha “cambiato idea “, sotto il profilo risarcitorio, potremmo dire che “l’ha fatta franca”.
L’agenzia ha si maturato la mediazione, ma se non ha colpevolmente consegnato la caparra, potrebbe essere destinataria di una richiesta di danni dal venditore . Si segnala infine che se , in ipotesi, la caparra è di modesto importo, essa non limita la responsabilità a tale somma in favore dell’inadempiente in quanto chi l’ha ricevuta può rinuciare ad incamerare la caparra ed agire in giudizio fornendo la prova di aver subito un ben maggior danno dall’inadempimento.